«Эффект Ларисы Долиной»— это не про сцену, а про мошенничество с недвижимостью. Этот неофициальный термин используют те, кто пострадал при покупке жилья. Напомним, недавно народная артистка России стала жертвой телефонных аферистов, лишившись дорогостоящей квартиры в центре Москвы, так как оформила сделку по настоянию злоумышленников. Ей удалось через суд вернуть недвижимость, хотя новая владелица приобрела её как добросовестный покупатель.

В последнее время страну захлестнула волна подобных случаев. Истории схожи: продавцы продают квартиры, а затем возвращают их через суд, сославшись на временное помутнение под давлением мошенников, которым, собственно, и перевели деньги, вырученные от продажи своего жилья. Суды в основном встают на сторону продавцов, коими зачастую оказываются пенсионеры. А покупатели остаются без денег и жилья.

В мессенджерах существуют чаты обманутых покупателей (а таковых по стране уже сотни), федеральные каналы снимают ток-шоу, депутаты предлагают рецепты борьбы с этим явлением, но пока ничего не меняется.

история 1

«Отправлять по 480 тысяч на разные счета»

...Репутацию в отличие от квартиры за деньги не купишь. Именно этим руководствовалась моя знакомая риелтор Наталья Панкова из агентства «ССР», когда предложила журналисту «МОЁ!» пообщаться с покупателями квартир (кстати, не являющимися её клиентами), попавшими в такую ситуацию.

Вот рассказ жительницы Воронежа Светланы, покупавшей квартиру у пенсионерки Екатерины С. (фамилия имеется в редакции). Заметим, что должным образом были оформлены и юридическая сделка, и регистрация прав собственности.

— Продавец в декабре 2023 года обратилась в агентство недвижимости и подписала с ним договор на продажу квартиры. Сделка у нас была 13 января 2024-го. Перед ней продавец самостоятельно заказала выписку в МФЦ, выписалась из квартиры и прошла в психоневрологическом диспансере (ПНД) освидетельствование для её продажи. (Существует практика, когда людей, в основном пожилых, просят пройти такое обследование, подтверждающее, что при совершении сделки они были в здравом уме и твёрдой памяти. — Прим. «Ё!».)

Сама сделка проходила в банке через сервис безопасных расчётов. В договоре купли-продажи было указано, что продавец обязуется выселиться в течение двух недель. Но прошло почти два года, а она не собирается этого делать, несмотря на то что получила деньги за свою квартиру — почти три миллиона. Её адвокат подал иск на признание нашей сделки недействительной. Деньги возвращать не собираются, ссылаясь на то, что это была мнимая сделка. Но деньги-то она получила в банке настоящие!

Мы в ужасе от происходящего: как такое возможно? Ведь продавец умышленно завладела деньгами, а затем пошла в полицию писать заявление о мошенничестве. Но при чём здесь квартира, если она через четыре дня после сделки самостоятельно сняла деньги в банке и распорядилась ими по своему усмотрению? В суде первой инстанции сделку признали недействительной, ссылаясь на результаты экспертизы, согласно которой продавец находилась в эмоционально лабильном состоянии. При этом эксперты даже не указали, что на момент сделки продавец прошла освидетельствование там же, в областном ПНД, где и проводили экспертизу! Как это возможно?! Кого привлекать к ответственности? Почему я, покупатель, такой же пенсионер, должна нести ответственность за действия продавца и её легкомыслие?

По нашему запросу в банке для суда сделали распечатку, на какие именно счета продавец потом перевела эти деньги. Напечатано так, что прочесть в принципе ничего невозможно, только понятно количество переводов — шесть. А уже в ходе судебного разбирательства мы узнали, что тем же вечером в банкомате одного из сетевых магазинов она стала раскладывать деньги по 480 тысяч и отправлять их на разные счета. То есть по всему выходит, что это всё было подготовлено заранее. Сейчас сделка признана недействительной, и прокуратура затребовала проведение комплексного рассмотрения этого дела.

Фото:

А вот что написано в апелляционной жалобе адвоката покупателя Светланы: «Из материалов дела следует, что Екатерина С. законно распорядилась полученными денежными средствами по своему усмотрению...При этом объективных доказательств, что данные средства были у неё похищены, не имеется. Она могла потерять их, у неё их могли украсть, они могли сгореть... При этом данное обстоятельство на правомочность сделки никак бы не повлияло...»

история 2

«Из-за случившегося ютимся втроём на 9 метрах»

А вот другая история, случившаяся с жительницей Воронежа Анжеликой. В этом случае юридически сделка была оформлена, но регистрации прав собственности не было.

— Квартиру покупала моя мама-пенсионерка, для чего продала единственную однушку. В феврале 2024 года поехали смотреть. Продавец — Любовь К., тоже пенсионерка, работающая в одной из госструктур, — показала нам квартиру, всё понравилось, ничего подозрительного. Я спросила у неё: «Вы точно продаёте квартиру за 4,15 миллиона?» Она подтвердила своё решение. Мы внесли задаток  50 тысяч рублей. До этого я встретила её в МФЦ, где она сама собирала необходимые документы. Продавец попросила деньги наличкой и при этом сообщила, что счёт у неё давно открыт в одном из банков (позже я случайно узнала, что счёт там был у неё открыт буквально перед нашей сделкой).

Мой риелтор сказал, что квартира проверена и никаких подводных камней тут нет. Первого марта собрались у нотариуса, тот спросил продавца, не принуждает ли её кто-то к совершению сделки, по доброй ли воле всё это происходит? Она ответила, что никто на неё не влияет. Всё прошло нормально. Перевели деньги на её счёт, о чём получили расписку. Она позвонила нотариусу, сообщила, что деньги получены, и он начал готовить документы к отправке в Росреестр на регистрацию. На другой день продавец должна была передать нам ключи от квартиры, но попросила разрешить ей остаться ещё на сутки — собрать вещи.

А на следующий день я позвонила нотариусу и узнала от него, что продавец попросила его приостановить регистрацию квартиры. Оказалось, что после сделки она пошла в МФЦ, написала заявление на приостановление регистрации и обратилась в полицию по поводу того, что её якобы обманывали мошенники. Как стало известно уже в ходе следствия, после сделки она пошла в отделение банка в центре города, сняла там наличными 4,15 миллиона рублей (а ведь такую сумму надо заказывать заранее!) и стала переводить через банкомат эти деньги на разные счета.

Я обратилась с заявлением в отдел полиции № 2 по Коминтерновскому району, но его у меня не приняли — якобы нет состава преступления. Потом я писала ещё одно заявление — в Управление МВД по региону, оттуда его перенаправили в тот же отдел полиции № 2, где мне снова отказали «за отсутствием состава преступления». Продавец тоже написала заявление в отношении третьих лиц — якобы ею кто-то руководил во время этой сделки.

Сейчас она живёт в проданной нам квартире, договор купли-продажи есть, но право собственности не зарегистрировано, на что напирает полиция, которая по этой причине не может попасть к ней в квартиру. Суд первой инстанции мы проиграли: продавец прошла назначенную судом психолого-психиатрическую экспертизу, показавшую, что во время сделки находилась под чьим-то влиянием. Она подала встречный иск на мою маму о том, чтобы сделку признать недействительной.

После проигранного суда первой инстанции мы подали апелляцию в областной суд, настаивали на проведении психолого-психиатрической экспертизы нашего продавца в институте Сербского, но она туда не поехала. Своё заключение там дали на основании экспертизы, назначенной Коминтерновским судом Воронежа о том, что она «не осознавала действий». В итоге областной суд оставил в силе решение Коминтерновского суда. Мы будем подавать кассацию в Саратовский арбитражный апелляционный суд, где будем оспаривать решение и Коминтерновского, и областного судов. Мы с мужем хотели второго ребёнка, но пока в своей квартире жить не получается. Ютимся втроём с маленьким сыном в 9-метровой комнате, а мои родители-пенсионеры — в другой.

история 3

«Квартиры нет, зато есть ипотека на 30 лет»

С помощью риелтора Натальи Панковой я связался по видеосвязи с жительницей Мурманска Ларисой Анашкиной, которая со своей историей уже успела побывать на ток-шоу Андрея Малахова на федеральном канале.

Фото: кадр с передачи «Малахов» (16+)

Фото:

— Я купила квартиру, там была безопасная сделка от банка, юридическая проверка от риэлторского агентства. Собственница квартиры работает врачом в городской больнице, её супруг раньше носил погоны, то есть, кажется, люди вполне приличные. Владелица жилья перед сделкой прошла освидетельствование в ПНД. Но после завершения сделки продавец куда-то пропала, на звонки не отвечала. Я связалась с её мужем, тот сказал, что жена лежит в больнице, а потом добавил, что ключи отдавать мне не будет, потому что квартира вернётся к продавцам.

Затем продавец написала заявление в полицию, что в момент совершения сделки она находилась под чьим-то влиянием, а полученные от меня за квартиру 3,2 миллиона рублей она перевела на чьи-то счета. Сейчас дело находится в суде первой инстанции. А я осталась с ипотекой на 30 лет и ежемесячными платежами по ней. Сейчас я живу в одной комнате этой квартиры, а супруг продавца, которая не выписалась, — в другой. Продавец говорит мне, что если суд присудит ей выплачивать мне деньги за квартиру (зарплата у неё чуть более 40 тысяч рублей), то отдавать эту сумму она со своей зарплаты будет больше 25 лет. А что мне делать сейчас? Я вызывала полицию, чтобы её мужа выгнали из квартиры. А в полиции сказали, что это гражданско-правовые отношения, которые надо решать в судебном порядке. Вот и решаем.

«Покупатель не должен нести ответственность за действия продавца»

Фото:

— Мне как риелтору хочется обезопасить себя и своих клиентов от подобных историй, коих сейчас много в Москве, Питере, Казани, других городах и в Воронеже, — говорит Наталья Панкова. — Мошенники — если они реальные, а не придуманные продавцом, — ведут его с самого начала сделки, это может продолжаться месяцами. На продавца оказывают давление и учат «правильно» отвечать на вопросы всех участников сделки.

Для снижения рисков рекомендуется всем покупателям, если они работают с юристом или риелтором, заказывать в письменном виде отчёт о проверке продавца и объекта недвижимости с приложенными скринами с сайтов на день проверки. Этот документ может быть использован в суде как доказательство того, что покупатель провёл со своей стороны полную проверку будущей сделки.

Так же стоит запросить выписку с кредитной истории, и, если увидите в ней большое количество заявок на кредитование за последние 2 — 3 месяца, это должно насторожить. Уточню, что под влияние могут попасть не только пожилые люди. Не лишним будет под видеозапись провести беседы с соседями, возможно, старшими по дому, встретиться с родственниками — очень важно, чтобы встречи были личными, а не просто разговор по телефону, так как родственником может прикинуться мошенник. Вести аудио— и видеозапись всего этапа переговоров и всех встреч.

Обязательно заключение психолого-психиатрического освидетельствования (желательно проводить именно в день сделки), а также справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД. Важно проводить расчёт безналичным путём с использованием аккредитива, продавец в этом случае получает денежные средства после регистрации права собственности в Росреестре.

Надо проверить продавца на предмет банкротства (находится ли он в состоянии банкростства, пройдена ли процедура), а также не внесён ли он в список террористов либо иноагентов, не проводятся ли в его отношении разыскные мероприятия и т. д. Проверяется подлинность его паспорта. Были случаи, когда после проведения такой проверки и всех вышеперечисленных манипуляций мы отказывались от проведения сделки.

У покупателя рисков всегда больше, чем у продавца, который получит эти деньги в любом случае после перехода права собственности. Вот в этой части юристы пытаются поменять судебную практику — доказать добросовестность покупателя. Покупатель не должен нести ответственность за действия продавца, вводил продавца в заблуждение ведь не он, а неустановленные третьи лица.

В таких сделках должна быть предусмотрена двухсторонняя реституция — когда продавец размещает деньги на счёте суда, который принимает решение о двухсторонней реституции (в гражданском праве это взаимный возврат всего полученного по недействительной сделке. — Прим. «Ё!»). Квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются деньги. Либо квартира должна остаться в собственности покупателя.

Пути решения: период охлаждения, необратимость сделки

Фото: сгенерировано ии

Судебная практика России на сегодня знает единственный случай, когда суд встал на сторону покупателя. Верховный суд в Якутии недавно впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры, проданной под влиянием мошенников, и оставил недвижимость покупательнице.

Пенсионерка продала свою квартиру в сентябре 2023 года после разговора с телефонными аферистами, но позднее оспорила сделку. Якутский городской суд встал на сторону жертвы мошенников. Покупатель обратилась с жалобой в Верховный суд республики. Ключевым фактором для суда стала повторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведённая во Владивостоке. Установлено, что в момент заключения сделки продавец жилья понимала значение своих действий, руководила ими, психических расстройств у неё не было. В итоге Верховный суд Якутии принял решение в пользу покупателя и признал сделку действительной.

Предложений по выходу из этой странной ситуации немало. Например, депутат Госдумы Сергей Миронов направил обращение заместителю председателя правительства РФ Марату Хуснуллину с предложением ввести период охлаждения при продаже недвижимости, чтобы граждане смогли аннулировать сделку, если на них оказывали давление мошенники. Механизм следующий: средства покупателя должны на 48 часов замораживаться после регистрации перехода права собственности. В этот период продавец сможет аннулировать сделку, если он совершил её под влиянием третьих лиц, а банки, Росреестр и правоохранительные органы смогут проверить сигналы о мошенничестве. Доступ к деньгам предлагается открывать только по истечении этого срока или по совместному заявлению покупателя и продавца, заверенного у нотариуса. Принципиально важно новую систему защиты граждан интегрировать с порталом «Госуслуги».

По мнению депутатов Госдумы Сергея Колунова и Ильи Вольфсона необходимо установить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и страхование сделок (если такое имущество является для продавца или покупателя единственным). 

А позицию по этому вопросу Федеральной нотариальной палаты РФ до корреспондента «МОЁ!» донесла президент Нотариальной палаты Воронежской области Анна Чугунова:

Фото:

— На круглом столе, который прошёл 11 ноября в Москве, была поднята важная тема, касающаяся нотариальных сделок с недвижимостью. Одним из ключевых предложений стало введение принципа нерасторжимости нотариальных сделок. В рамках предложенного нововведения запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), совершённая на основании нотариальной сделки, станет окончательной и необратимой. Это значит, что расторжение такой сделки в судебном порядке станет невозможным. Запись о праве собственности, оформленная на основании нотариальной сделки, не сможет быть аннулирована, что значительно повысит уровень защищённости прав собственников. Принцип нерасторжимости нотариальных сделок действительно упростит процесс оформления сделок и гарантирует защиту прав покупателей, поможет минимизировать риски и обеспечит большую уверенность для покупателей. Важно отметить, что аналогичная практика нерасторжимости нотариальных договоров успешно применяется за рубежом. В странах, где такая система уже внедрена, нотариальная сделка считается окончательной и не подлежит оспариванию.

Советы адвоката о том, как покупателям обезопасить себя при приобретении недвижимости, читайте здесь.